La promesse d'un
patrimoine d'exception

La Loi Monuments Historiques et ses avantages fiscaux

Le Groupe Minerve vous explique les principes qui régissent la fiscalité en vigueur sur les Monuments historiques, les charges déductibles ainsi que les conditions de sa mise en œuvre pour vous permettre de réduire vos impôts en 2015.

 

La France compte environ 42 000 monuments, maisons et immeubles qui font l’objet d’une protection au titre des Monuments historiques : un tiers est classé « Monument historique » (loi de 1913), deux tiers sont inscrits à l’inventaire supplémentaire. Leur nombre continue à s’accroître (+ 1% par an environ). Si la moitié des immeubles protégés appartient à une collectivité publique (Etat et communes essentiellement), une autre moitié environ appartient à des propriétaires privés.

 

Le dispositif Monuments Historiques : avantages fiscaux

 

L'l'Hôtel Camusat, magnifique Hôtel particulier du début du XVIIIème siècle inscrit à l'inventaire supplémentaire de la loi Monuments Historiques, proposé à la vente par le Groupe Minerve, à Troyes.Ce dispositif fiscal, qui repose sur les articles 156- I-3 et 156-II-1 ter du Code général des impôts (CGI), a été peu modifié depuis la loi du 23 décembre 1964 qui l’a créé. Son champ d’application couvre principalement les immeubles classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire (ISMH), et accessoirement les biens faisant partie du patrimoine national en raison d’un label délivré par la Fondation du Patrimoine, dès lors que ce label a reçu un avis favorable du Ministère de la Culture.

Actuellement, les règles de calcul de l’avantage fiscal diffèrent selon l’existence ou non de revenus, la catégorie du monument, l’ouverture à la visite ou le type d’occupation de l’immeuble. Mais, quelle que soit la situation du monument historique au regard de ces règles, elle se traduit dans tous les cas par la possibilité pour le propriétaire de déduire ses charges spécifiques ou ses déficits fonciers sur son revenu global, par dérogation au droit commun (imputation d’un déficit catégoriel sur des revenus de même nature). Cette déduction est opérée sans aucune limitation.

 

Loi sur les Monuments Historiques : quelles charges déductibles ?

 

Château des Reines à Montceaux les Meaux, un programme immobilier entièrement classé loi Monuments Historiques et restauré par le Groupe Minerve. Ces charges déductibles comprennent les dépenses de réparations et d’entretien, comme par exemple des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état, et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Sont également concernées les dépenses d’amélioration, qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté, sans modifier la structure de cet immeuble.

De même que les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges, ainsi que les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction et la réparation.

 

Les travaux ci-dessous sont eux aussi déductibles :

 

Réduire ses impôts avec la Loi Monument Historique

 

Photo avant travaux de l’Hôtel Trublet de Nermont, à Saint Malo, un édifice inscrit à l’Inventaire Supplémentaire de la loi Monuments Historiques, restauré par le Groupe Minerve.La nature et le montant des charges ou déficits pouvant être imputés sur le revenu global ont récemment été élargis. Il est désormais possible de déduire les primes d’assurance afférentes aux Monuments Historiques, même si ceux-ci ne sont pas ouverts à la visite et ne produisent pas de revenus, ainsi que, sous certaines conditions, des frais de promotion et de publicité, des dépenses d’acquisition de matériel informatique et les primes d’assurance de certains objets mobiliers.

Les dépenses énumérées précédemment sont prises en compte pour déterminer le revenu foncier imposable, ces dernières étant déduites des 3 loyers perçus. Dans le cas où le résultat serait négatif, il s’imputera sur les loyers d’autres biens appartenant au propriétaire. Si ceux-ci ne sont pas suffisants ou inexistants, le solde s’imputera sur le revenu global imposable du propriétaire, sans limitation.

 

Mise en œuvre de la Loi Monuments historiques

Trois conditions sont exigées depuis 2009 :

  1. Premièrement, le monument historique ne peut pas être détenu via une société, sauf s’il s’agit d’une société soumise à l’IR ayant reçu un agrément ou d’une SCI familiale.
  2. D’autre part, l’immeuble classé monument historique ne doit pas être mis en copropriété, sauf agrément spécifique délivré par la Direction Générale des Finances Publiques après avis de la DRAC.
  3. Enfin, le propriétaire du monument historique doit s’engager à conserver l’immeuble pendant au moins quinze ans à compter de son acquisition.

 

Procédures d’agréments pour les Monuments historiques

Un arrêté, pris par le ministre des Finances et des comptes publics et datant du 10 février 2016, « portant déconcentration des procédures d’agrément prévues aux II et V de l’article 156 bis du code général des impôts », a été publié au Journal Officiel le 26 février. Il concerne les propriétaires d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, détenu par une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés ou ayant fait l’objet d’une division.

D’après ce texte de loi, c’est le directeur régional des finances publiques d’Auvergne – Rhône-Alpes qui délivre les agréments, lorsque ceux-ci sont prévus aux II et V de l’article 156 bis du code général des impôts. Dans le cas où « l’affaire est évoquée en administration centrale », la procédure s’effectue désormais par le directeur général des finances publiques, selon l’article 170 septies I de l’annexe IV au CGI. Le second article souligne de son côté que « l’article 1er s’applique aux demandes d’agrément reçues par l’administration fiscale à compter du lendemain de la publication du présent arrêté. »

 

Actualités : La fiscalité des Monuments historiques modifiée pour 2016

 

Quelques exceptions à la fiscalité Monuments Historiques

Il est possible d’occuper personnellement le bien dans le cas d’un monument historique, contrairement à un programme loi Malraux (obligation de le louer pendant 9 ans à des tiers). Concernant l’exonération des droits de mutation, cet avantage fiscal supplémentaire doit être considéré comme très exceptionnel.

Il nécessite en effet la signature d’un accord préalable avec l’Etat (Ministère de la Culture et des Finances), en contrepartie d’un accès du public à l’immeuble classé monument historique pendant un certain nombre de jours. Ce qui suppose donc un réel intérêt esthétique ou architectural du monument considéré.

 

L’ Hôtel de Saint Priest, très beau programme immobilier restauré par le Groupe Minerve, immeuble entièrement classé Monument Historique, en plein coeur d'Avignon.

 

Les Monuments historiques, l’une des dernières « niches fiscales »

 

Alors que les ménages devaient observer une « pause fiscale », la facture devrait cependant s’alourdir de quelques 4,1 milliards d’euros, d’après une étude menée par l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) à partir du projet de Loi de finances 2016. Pour rappel, les ménages et les entreprises subissent déjà une pression fiscale de l’ordre de 67,6 milliards d’euros depuis 2011, dont 58 milliards, rien que pour la catégorie des ménages !

En cause, les augmentations d’impôts et de taxes, qui ont déjà été promulguées, comme la fiscalité écologique et la taxe carbone (+1,7 milliard d’euros), la hausse de la contribution au service public et l’électricité (+1,1 milliard d’euros), mais aussi les cotisations retraite pour le régime général (+600 millions d’euros). L’alignement progressif du taux de cotisation des salariés du service public sur ceux issus du privé a également coûté quelque 200 millions d’euros. Et la note devrait encore s’alourdir d’1,1 milliard d’euros du fait de la fiscalité locale (taxe d’habitation, taxe foncière…).

Le projet de Loi de finances 2016, actuellement en cours de débat à l’Assemblée nationale, prévoit un allègement fiscal à hauteur de 2 milliards d’euros pour les ménages les plus modestes. Les revenus moyens et supérieurs seront une fois de plus mis à contribution pour régler la note fiscale.

 

L’expertise du Groupe Minerve :

Façade après travaux de l’Hôtel Toutin, superbe programme loi Monuments Historiques rénové par le Groupe Minerve, en plein centre ville d'Orléans.

Les Monuments historiques, lorsqu’ils sont situés en centre-ville et ne présentent pas de risques locatifs, représentent la seule véritable niche fiscale encore disponible pour les plus gros revenus, concrètement à partir de 150.000 € par an (ou 40.000 € d’IRPP).

Mais attention ! Un tel investissement n’a de sens – de la même façon que pour le dispositif Malraux – que s’il a de sérieuses chances d’être loué.

L’avantage fiscal de la loi Monuments Historiques ne saurait bien évidemment compenser une vacance prolongée du bien.

Il est donc particulièrement recommandé de n’investir que dans des zones disposant d’un potentiel locatif sérieux, ce qui limite singulièrement les opportunités.

C’est le cas notamment de l’Hôtel Camusat, un magnifique hôtel particulier du début du XVIIIème à Troyes.

 

Vous êtes intéressés par les avantages fiscaux du dispositif Monuments Historiques ?

Voici les trois programmes que vous propose le Groupe Minerve, dans le cadre de la loi sur les Monuments Historiques :

L’Hôtel Camusat de Troyes, un magnifique hôtel particulier du début du XVIIIème siècle inscrit à l’Inventaire supplémentaire

L’Hôtel Hector de Sanxerre à Orléans, un superbe Monument historique et son programme de travaux de réhabilitation

L’Hôtel des Dauphins à Villeneuve-lez-Avignon, véritable « coup de cœur » du Groupe Minerve pour ce petit immeuble du XIVe siècle, inscrit en totalité au titre des Monuments historiques

 

Voir aussi l’ensemble des programmes proposés à la vente, ainsi que les biens immobiliers d’exception déjà rénovésN’hésitez pas à nous contacter !

 

 

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